商品房买卖纠纷案例

　　案 由：房地产买卖合同纠纷

　　申 请 人：××× 男 1963年7月出生

　　被申请人：× × 男 1958年2月出生

　　一、申请人的请求与被申请人的答辩

　　申请人称：2002年4月16日，被申请人与上海汇峰房地产开发公司签订商品房预售合同，购买本市光启区佳河路201弄3号2601室商品房一套。2003年11月，申请人经21世纪不动产豪都加盟店介绍，与被申请人签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同约定：被申请人向申请人转让本市光启区佳河路201弄3号2601室，转让价为人民币190万元，合同附件三具体约定了付款时间和方式。合同签订后，申请人于2003年11月17日通过中介公司向被申请人转交了定金人民币5万元。按照合同约定，当事人双方应到本市光启区房地产交易中心办理过户手续，交纳房款。但被申请人以各种理由拒不履行合同。为此，申请人提出仲裁请求：1.裁决被申请人继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》;2.仲裁费和财产保全费由被申请人承担;3.申请人为本案支出的合理费用(律师费用人民币10,000元)由被申请人承担。

　　被申请人辩称：其与申请人签订的房地产买卖合同系无效合同，理由为被申请人未取得房地产权证书的房产按规定不得转让;其次，被申请人转让的房产未征得共同所有人的同意;再次，被申请人的转让行为未通知抵押权人且也未告知受让人转让房产已抵押的情况;为此，被申请人请求仲裁庭确认当事人双方转让系争房产的行为无效。

　　申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提供了下列证据材料：

　　1、2002年4月16日，被申请人与上海汇峰房地产有限公司签订的《上海市商品房预售合同》，证明被申请人系本案系争房产的合法产权人，并经光启区房地产登记处登记备案，可以转让;

　　2、2003年11月，申请人与被申请人签订的《上海市房地产买卖合同》，证明当事人双方的房地产买卖已经中介公司介绍，签订了正式的房地产买卖合同;

　　3、2003年11月17日，被申请人出具的收条，证明被申请人已收到申请人支付的合同定金计人民币5万元;

　　4、系争房屋的钥匙一把(实物)，上述证据证明被申请人已将系争房屋的钥匙交付给了申请人;

　　5、上海市××律师事务所委托代理合同一份，证明申请人为本案仲裁而委托代理人所支出的律师费用约定为人民币10,000元;

　　被申请人为证明自己的答辩意见，向仲裁庭提供了下列的证据材料：

　　1、2002年4月16日，被申请人与上海汇峰房地产开发有限公司签订的《上海市商品房预售合同》，上述证据证明被申请人转让的系争房屋系期房，被申请人直至2004年2月16日才实际取得该房;

　　2、2004年2月16日，上海汇峰房地产开发有限公司出具的发票，证明被申请人已付清购买房屋的全部款项，并补付了面积差额人民币7,147元;

　　3、《上海市房地产权证》，证明被申请人至2004年2月28日才取得系争房屋的产权证，其与申请人签订的《上海市房地产买卖合同》时并未取得系争房产的产权证书;

　　4、2003年11月，被申请人与申请人签订的《上海市房地产买卖合同》，证明被申请人在转让系争房产时，尚未取得产权证书;

　　5、被申请人与案外人周玉清的结婚证书，证明被申请人与案外人周玉清系夫妻关系，夫妻关系存续期间，夫妻财产为共同财产;

　　6、上海市房地产资料登记册一份;

　　7、房屋担保借款合同一份;

　　8、2002年7月至2004年8月的中国工商银行个人住房贷款还款通知单。

　　以上证据6、7、8证明本案系争房产已经并且仍然抵押给中国工商银行上海市长宁支行。

　　庭审中，双方当事人对上述证据材料进行了质证，被申请人对申请人提交的证据材料的真实性没有异议，对证据5，被申请人认为律师费用尚未实际支付，不应由其向申请人赔偿;申请人对被申请人提交的证据材料1、 2、 3、 4的真实性无异议，对证据材料5的真实性无法确认，对证据6、7、8，认为即使在抵押权人不知情的情况下，受让人可以继续履行转让人的义务。

　　二、仲裁庭认定的事实及依据

　　仲裁庭经审理查明：2002年4月16日，被申请人与案外人上海汇峰房地产开发公司(以下称汇峰公司)签订了一份商品房预售合同，约定被申请人向汇峰公司购买本市光启区佳河路201弄3号2601室一套，价值人民币1,264,128元，交房时间为2003年12月31日前。该合同附件四明确载明：该房屋相关情况无抵押、无租赁，相邻关系正常。2003年11月，经21世纪不动产豪都加盟店介绍，申请人与被申请人签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同约定由被申请人向申请人转让本市光启区佳河路201弄3号2601室房屋一套，转让价格为人民币1,900,000元;合同第九条和第十条约定，如申请人或被申请人违约的，除应承担违约责任外，合同继续履行(即合同不得解除);在该合同附件三“付款协议”中双方当事人约定：申请人于2003年11月17日支付人民币50,000元作为定金，待支付首款时抵作房价款;申请人于光启区房地产交易中心交易当天支付人民币520,000元;此后于银行放款后三日内支付人民币1,140,000元;余款人民币190,000元于光启区房地产交易中心发放产证后三日内付清。合同签订后，被申请人将上述系争房屋的钥匙一把交付给了申请人，申请人也按合同约定时间，向被申请人支付了合同定金计人民币50,000元整。此后，被申请人未能按约前往光启区房地产交易中心办理系争房屋交易过户手续，遂引发本案。

　　仲裁庭另查明：2004年2月16日，汇峰公司向被申请人交付了本案所涉房屋，并因交房时该房面积比预售合同确定的面积超出0.97平方米，被申请人为此补付了房款计人民币7,147元。此后，被申请人于同年2月28日取得了该房的房地产权证，该房地产权证的编号为沪房地光字(2004)第009054号，权利人为被申请人，他项权利情况无记载。

　　在本案庭审后，被申请人又向仲裁庭提交了一组证据材料，其中包括《房屋担保借款合同》一份、《上海市房地产资料登记册》资料一份、中国工商银行个人住房贷款还款通知单自2002年7月起至2004年8月止共26期及中国工商银行存折一本，以证明被申请人自签订房屋预售合同后，已经向中国工商银行申请购房贷款，并已从2002年7月起按月向银行归还贷款，为此，被申请人已将所购房屋抵押给了中国工商银行上海市长宁支行。对于上述证据材料，经当事人双方质证后，申请人认为：1、被申请人举证已过期限;2、被申请人所转让的房产，即使是已经抵押给了他人，但这并不影响该房产的转让，抵押权人对该物业仍拥有抵押权。

以上事实，有前述所列明的当事人双方向仲裁庭提交的有关证据及庭审笔录为证，可以认定。

　　三、仲裁庭裁决及其理由

　　仲裁庭认为：申请人与被申请人于2003年11月签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，当事人双方理应根据合同的约定，各自全面地履行自己的义务。当事人双方在签订合同时，均清楚地知道被申请人待转让的房产尚未取得房地产权利证书，也无法确定当事人双方确切的交易时间。因此，当事人双方对此仅约定了本案所涉房地产权利转移日期以光启区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。由此，证实了当事人双方在签订合同时，都明确了只有当符合国家规定可以办理系争房屋房地产转让过户之全部条件时，当事人双方应共同至光启区房地产交易中心办理系争房屋的房地产转让过户手续。现被申请人已合法取得了系争房产的房地产权利证书，且该权利登记的唯一的合法权利人仅为被申请人一人所有。因此，当事人双方约定办理系争房地产转让过户的条件已经具备，被申请人理应按约办理本案系争房屋的房地产转让过户手续。其次被申请人提出的本案系争房屋系其与配偶的共同财产，因其未取得财产共有人的同意而将此财产处分是无效的民事行为。对此仲裁庭认为：首先，被申请人是本案所涉房产唯一合法的享有处分权利的财产权利人;其次，被申请人在处分本案所涉房产时，是能够取得相应的对价，而且此对价(卖房所得款)在被申请人取得后，仍为其与配偶的共同共有之财产(共同共有权利人的权益并未受到损害);况且，申请人是善意地、有偿地(付出对价)取得本案系争的房产。因此，被申请人的此项抗辩理由，仲裁庭不予采纳。再次，被申请人提出其待转让的房屋已设定抵押，现被申请人的转让行为未通知抵押权人也未告知受让人该转让房屋已抵押的情况，故本案的转让行为为无效的民事法律行为。